RSA-6: El nuevo distrito de zonificación de Filadelfia
Después de casi tres meses de revisiones y enmiendas, el proyecto de ley nº 21007801-A se firmó el 28 de abril de 2021. Presentada a principios de febrero de este año, la parte más destacada de la propuesta era la adición del nuevo distrito de zonificación base RSA-6 al Código de Zonificación de Filadelfia.
Ya existen cinco distritos de zonificación base Residencial Unifamiliar Adosada en Filadelfia: RSA-1 a RSA-5. El sufijo numérico es un indicador genérico del tamaño de una propiedad. Los distritos RSA de número pequeño suelen asociarse a propiedades grandes, por tanto, a casas grandes. A medida que el número aumenta, las normas dimensionales se vuelven más restrictivas. Siguiendo esta lógica establecida por el código de zonificación, el RSA-6 es un distrito para el desarrollo de rowhouses similares a las modestas estructuras de dos pisos que caracterizan a Filadelfia.
Aunque este nuevo distrito se ha añadido al libro de códigos, el mapa de zonificación aún no se ha editado. Los distritos RSA-1 a RSA-3 son los más comunes en torno a los distritos Residencial Unifamiliar (RSD), alejados del centro de la ciudad. Mientras que los distritos RSA-5 llenan los vecindarios que están en la proximidad de vías arteriales como Broad Street y Ridge Avenue, se prevé que los distritos RSA-6 surjan dentro de los vecindarios RSA-5 para evitar el exceso de desarrollo y preservar sus características arquitectónicas.
Mapa de zonificación de Filadelfia
Antes de que se considerara la RSA-6, las comunidades de algunos barrios previeron la fuerza irresistible que es el desarrollo inmobiliario y actuaron en consecuencia. En algunos barrios, el antiguo distrito de zonificación más restrictivo (RSA-5) sigue permitiendo la construcción de casas en hilera fuera de contexto sin la participación de la comunidad. En Strawberry Mansion, la comunidad buscó distritos de zonificación superpuestos como método para preservar el tejido de su barrio. El distrito de Conservación del Vecindario (/NCO) implementado sentó así un precedente para la norma de zonificación RSA-6.
¿Dónde veremos el RSA-6?
En los próximos años, podemos esperar que las propiedades sean designadas como RSA-6 en los barrios que actualmente están o van a experimentar un rápido desarrollo. Son el sur de Filadelfia, el oeste de Filadelfia, Brewerytown, Strawberry Mansion, Kensington y Port Richmond. Estos barrios están experimentando una transformación similar a la de Fairmount y Northern Liberties hace unas décadas. La ciudad había fomentado el desarrollo inmobiliario en Filadelfia desde la desgravación fiscal de 10 años. Junto con otras medidas, la introducción de la RSA-6 es una acción más que muestra la intención de la Ciudad de desacelerar el desarrollo.
Normas dimensionales
Muchas casas adosadas de Filadelfia se levantan en un terreno de catorce pies de ancho antes del establecimiento del distrito RSA-5, por lo que no cumplen realmente el requisito de terreno mínimo del distrito. Por lo tanto, los lotes que son más estrechos de dieciséis pies y más pequeños de 960 pies cuadrados están en el purgatorio de la zonificación. En la actualidad, las propiedades con medidas tan pequeñas como 14 pies por 50 pies reciben el mismo trato que un lote de 16 pies por 60 pies. Por lo tanto, los promotores han construido y construirán siempre de acuerdo con las restricciones dimensionales de la RSA-5, extendiendo una casa unifamiliar de 38 pies de altura en medio de una manzana compuesta sólo por casas de dos pisos.
En un barrio, las casas en hilera de 38 pies de altura son una vista común, pero pueden ser un exceso de desarrollo en otro. La norma RSA-6 establece restricciones razonables que resuelven el desarrollo inadecuado donde incluso la norma supuestamente más restrictiva no pudo preservar.
La altura máxima de 25 pies restringida por la RSA-6 tiene muchas excepciones. Todavía es posible construir una estructura de 38 pies de altura si se cumple uno de los criterios enumerados en el capítulo 14-701(2)[10].
RSA-6 Excepciones de altura máxima
Reflexiones finales
La RSA-6 no se diseñó para reducir el tamaño de los edificios ni para rebajar los beneficios de los promotores. El panorama urbanístico de Filadelfia identificó una clara discrepancia dimensional entre un terreno de 960 pies cuadrados y un terreno de 700 pies cuadrados que el Ayuntamiento no había previsto.
El nuevo distrito de zonificación base simplemente aborda el exceso de desarrollo que puede no ser apropiado en un barrio y sí en otra parte de la ciudad.
