Distritos de zonificación superpuestos en Filadelfia
Los distritos de zonificación superpuestos son como vendas, soluciones rápidas. Se ocupan de las ideas de última hora, rara vez de la previsión. Cuando los códigos generales de zonificación no son del todo aplicables, los distritos de superposición añaden o modifican las normas de desarrollo.
Cada distrito de superposición responde a solicitudes únicas, que pueden ser sociales, económicas, ambientales y sobre temas que no estaban presentes en el momento en que se escribieron los códigos.
El 27 de enero de 2021 el alcalde de Filadelfia firmó tres proyectos de ley que crean tres nuevos distritos de zonificación de superposición, Strawberry Mansion /NCO, /TSO 30th Street Overlay District, y /HVO Haverford Village Overlay District
, cada uno de ellos distinto en sus causas y efectos.
Cuando los códigos de zonificación no se aplican
La rezonificación es casi imposible si no se pretende instalar la sede de una corporación que emplea a un millón de trabajadores. Los distritos de zonificación sólo pueden cambiar si existen estrategias a largo plazo que muestren un beneficio prometedor para la ciudad en las próximas décadas. Por no hablar de que hay que convencer a la Comisión de Urbanismo, al Ayuntamiento y al alcalde antes de que una zona pueda modificarse, y eso puede requerir alguna maniobra política.
Para los menos hábiles en política que necesiten infringir los códigos de zonificación por cualquier motivo, es una práctica habitual llevar los proyectos a la Junta de Ajustes de Zonificación (ZBA) para solicitar una variante de zonificación.
Por término medio, cada mes se programan 120 casos para ser escuchados. Todos los miércoles, una multitud de miembros de la comunidad, propietarios, abogados, arquitectos y los miembros de la junta de la ZBA se reúnen en el decimoctavo piso del 1515 de la calle Arch (antes de la pandemia, por supuesto, ahora es virtual) para revisar 30 casos a los que se les denegó el permiso por rechazar los códigos de zonificación. En los últimos años, la ZBA se ha mostrado indulgente con las denegaciones de zonificación, concediendo el 84% de los casos terminados en 2020*. Como resultado, muchos promotores de pequeña envergadura han encontrado el éxito a través de este procedimiento sin la intervención del Ayuntamiento.
Examinamos los datos públicosoficiales para determinar la relación entre casos concedidos y completados de la ZBA en 2020. Hay 306 casos completados. 257 de ellos son «Concedidos», «Concedidos con Proviso» o «Aprobados». La proporción es del 83,99%.
Un esfuerzo impulsado por la comunidad
¿Pero qué pasa con la comunidad? Los residentes de Filadelfia pueden participar en las reuniones locales de las Organizaciones Comunitarias Registradas (RCO), en las Revisiones de Diseño Cívico (CDR) y en las audiencias de la Junta de Ajustes a la Zonificación (ZBA) para apoyar, oponerse y hacer aportaciones a los proyectos que afectan a sus barrios. Aunque la participación es beneficiosa, es reactiva, porque sólo se reúne a los vecinos cuando los proyectos de desarrollo se niegan a los códigos de zonificación. Al final, un proyecto que se opone a la comunidad puede seguir adelante si es de derecho. Si un proyecto rechaza los códigos de zonificación, la discreción está en manos de la ZBA.
Para tener más influencia, los miembros de la comunidad han recurrido a los distritos de zonificación superpuestos, que les permiten negociar las normas de desarrollo y diseño para futuros proyectos en sus barrios. Cuando se asocia a una zona, el Distrito de Superposición de Conservación del Vecindario (/NCO) añade o sustituye normas. Dependiendo del objetivo, ya sea la conservación, la revitalización o laoportunidad de negocio, estas normas son únicas para cada barrio.
En la comunidad de Strawberry Mansion han surgido preocupaciones a medida que el desarrollo se expande hacia el norte de Center City. Las nuevas viviendas en hilera fuera de contexto han aparecido a un ritmo rápido, lo que sugiere una alta densidad y gentrificación en un futuro próximo. La rezonificación no ayudaría a la causa porque las nuevas rowhomes están diseñadas para «llegar al máximo» en el distrito de zonificación unifamiliar más restrictivo (RSA-5).
Las estrictas normas de desarrollo y diseño se aplican con la aprobación de un proyecto de ley para 2020. En el límite trazado por el nuevo distrito de superposición, las nuevas viviendas no pueden tener más de dos pisos si se sitúan en un terreno intermedio típico (de quince metros o menos).
Las características de diseño más destacadas, como el material de la fachada y los porches, deben coincidir con las de los vecinos. Las cubiertas de los tejados, las bonificaciones de densidad, las bonificaciones de altura, olvídense.
La firma del alcalde en el proyecto de ley indujo el optimismo en la comunidad. Los residentes han encontrado una forma alternativa de negociar con el Ayuntamiento que la asistencia a las reuniones de la RCO. En cuanto al elefante en la habitación, los promotores; los proyectos en Strawberry Mansion pueden dejar de ser una opción atractiva como inversión. Se necesitarán promotores con principios que estén dispuestos a trabajar con la comunidad para construir nuevas viviendas en hilera, sabiendo que hay ofertas con un mayor potencial de retorno de la inversión fuera de los límites del distrito de superposición.
Consideraciones económicas
Tanto el /TSO 30th Street Overlay District como el /HVO Haverford Village Overlay District modifican la designación de zonificación de una manzana para dar cabida a proyectos de vivienda de alta densidad. El /TSO destina parte de un distrito puramente industrial a la construcción de un edificio de apartamentos de 18 plantas frente al Cira Centre. /HVO cambia la designación de zonificación de una manzana en la que sólo hay seis viviendas en hilera en Mantua, de unifamiliar a multifamiliar. Se trata de proyectos agresivos de vivienda de alta densidad, pero también proponen oportunidades de empleo y vivienda.
El Ayuntamiento respondió a estos dos proyectos con condiciones. Los proyectos de ley que proponen /TSO y /HVO contienen planes de oportunidades económicas que son similares. La Ciudad, principalmente la División de Vivienda y Desarrollo Comunitario (DHCD) y la Oficina de Oportunidades Económicas (OEO), exige la cooperación de los promotores para utilizar empresas certificadas de minorías, mujeres, discapacitados y desfavorecidos (M/W/DSBE) en todos los aspectos de sus proyectos. Además, la norma de desarrollo de /TSO exige que el 20% de las unidades de vivienda sean asequibles.
A primera vista, /TSO y /HVO ignoran la designación de la zonificación actual y dan la bienvenida a los compradores de gran capital a Filadelfia. Si miramos más de cerca, podemos entender el intercambio entre la Ciudad y los promotores. Dada la diversidad demográfica de Filadelfia, la Ciudad trató de garantizar el bienestar de sus residentes, de ahí las condiciones adjuntas. Con intención o sin ella, los promotores deben comprometerse con la diversidad, los negocios y las oportunidades de vivienda en el marco de los nuevos proyectos de ley.
Ningún distrito superpuesto es igual
La comunidad de Strawberry Mansion se dio cuenta de que los actuales códigos de zonificación para la construcción de viviendas unifamiliares sólo podían acelerar el desarrollo de su barrio. El Distrito de Superposición de Conservación del Barrio de Strawberry Mansion puede resistir ese rápido desarrollo y el probable aburguesamiento.
La compra de manzanas de la ciudad afectará sin duda a la economía de su zona inmediata en la próxima década. El Distrito de Superposición de la Calle 30 y el Distrito de Superposición de la Villa de Haverford conceden una alta densidad a los proyectos y exigen el compromiso de los promotores con el bienestar de los residentes de Filadelfia.
No todos los distritos de superposición están influidos por factores socioeconómicos; también se ocupan de las infraestructuras y el medio ambiente. El Distrito de Superposición de la Cuenca del Wissahickon se diseñó para evitar las inundaciones del arroyo Wissahickon. El Distrito de Superposición de Conservación del Río Delaware fue diseñado para proteger los parques y senderos a lo largo del Río Delaware Norte.
Es un error suponer que los distritos de zonificación superpuestos siempre favorecen a un determinado grupo. Los distritos de superposición son el resultado de las negociaciones entre la ciudad y quien considera que los códigos de zonificación actuales no son adecuados para una causa específica.
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